Hà Nội Lý do đất nền tại Hà Nội tăng giá mạnh vào năm 2016

Thảo luận trong 'Mua bán Nhà, đất' bắt đầu bởi haianh123, 2/8/16.

  1. haianh123

    haianh123 Member

    Năm 2016, một hiện tượng mới mẻ xuất hiện là thị trường đất nền tại Hà Nội đã “một mình một chợ” tăng trưởng, bất chấp thị trường địa ốc TP HCM hầu như không nhúc nhích gì.

    Nguyên nhân của sự tăng giá đất nền tại Hà Nội
    Trong các thời kỳ tăng trưởng mạnh vào các năm 1997, 2003, 2007, hai thị trường bds Hà Nội và TP HCM cùng song hành, thậm chí vai trò đầu tàu nghiêng về TP HCM.

    Phải chăng do những triển vọng về quy hoạch (di dời các trường đại học ra ngoại thành), hay thuận lợi về giao thông đô thị (cầu, đường mới) mà giá các dự án đất nền phía Tây và phía Đông Hà Nội tăng vọt? Nếu đúng như thế, tại sao sau khi hoàn thành đại lộ Đông Tây và cầu Phú Mỹ ở TP HCM, giá đất các khu vực liên quan đến hệ thống cầu đường này ở các quận 2, 9, 7 lại chỉ tăng nhẹ với mức thanh khoản thấp? Và tại sao trong đợt tăng giá từ đầu năm 2010 đến nay, hầu như chỉ có phân khúc đất nền chuyển động mạnh, trong khi các phân khúc chung cư và nhà gần như không tăng, thậm chí nhiều chung cư cao cấp còn bị giảm giá nhẹ, phải khuyến mãi bằng nhiều cách mà vẫn không bán được?

    Có khá nhiều câu hỏi “tại sao” đối với thị trường đất nền tại Hà Nội trong thời gian qua. Nếu ứng dụng quy luật 4 năm để “hợp thức hóa” thời điểm khởi sắc của thị trường nhà đất Hà Nội thì e là chưa hoàn toàn thuyết phục, vì từ đầu năm 2008 (khi bds trên toàn quốc bắt đầu đóng băng dài hạn) cho đến đầu năm 2010, thời gian mới chỉ đúng 3 năm. Như vậy, có khả năng Hà Nội chỉ là một tâm điểm tăng trưởng cục bộ .

    Giả thuyết này có vẻ hợp lý nếu xem xét mối quan hệ hai thị trường nhà đất Hà Nội – TP HCM, nhưng lại có vẻ không ổn nếu xem xét mối quan hệ hai thị trường Hà Nội – Đà Nẵng. Khởi động chậm hơn Hà Nội khoảng 3 tháng, Đà Nẵng nhanh chóng bùng phát đợt sốt nóng đất nền với mức tăng không thua kém gì Hà Nội. Một đặc điểm nữa cũng cần chú ý đến là lượng đầu tư bất động sản của nhà đầu tư Hà Nội vào Đà Nẵng là đáng kể. Như thế, cơn sốt đất nền từ Hà Nội đến Đà Nẵng đã mang tính hệ thống chứ không phải chỉ là một điểm cục bộ. Và một khi sóng tăng giá, dù chỉ thể hiện ở phân khúc đất nền, đã có hệ thống thì cũng có thể hệ thống ấy sẽ được mở rộng…

    Theo logic mở rộng hệ thống trên, sóng tăng giá sớm muộn cũng sẽ lan đến TP HCM – khu vực có nguồn cung đất nền cao nhất nước và cũng có đến vài chục phần trăm trong đó thuộc về nhà đầu tư phía Bắc. Và nếu TP HCM được khởi động, làn sóng tăng giá sẽ có thể lan ra cả những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, thậm chí đến cả các vùng duyên hải như Bà Rịa- Vũng Tàu, Bình Thuận.

    Các phân khúc bất động sản khác, kể cả căn hộ cao cấp, vì thế cũng không đến nỗi quá èo uột. Có lẽ giả thuyết này khá dễ được chấp nhận trong xu hướng hiện nay. Cũng bởi, nếu xét theo quy luật 4 năm thì tính đến nay đất nền khu vực phía Nam đã “nằm” đủ thời gian cần thiết và cần phải được “kích hoạt”.

    Nhìn lại thời điểm cuối năm 2009, hầu hết dự báo về thị trường mua bán, cho thuê đất nền tại Hà Nộitrong năm 2010 đều không mấy khả quan.

    Trước đó, giới đầu tư nhà đất đã rất hy vọng rằng kịch bản thị trường chứng khoán kích thích thị trường bds như giai đoạn tháng 3/2007 đến đầu năm 2008 sẽ lặp lại. Tuy nhiên ngay cả khi thị trường chứng khoán đã tạo cú tăng trưởng đột biến đến hơn 2 lần so với điểm đáy và đạt đỉnh vào tháng 10/2009, đồ thị của thị trường bất động sản vẫn là một đường đi ngang, thậm chí phân khúc đất nền ở nhiều khu vực còn tiếp tục bị giảm giá. Như vậy, những hy vọng về dòng tiền từ chứng khoán sẽ dịch chuyển mạnh sang địa ốc đã bị dập tắt.

    Vào khoảng giữa năm 2010, đã tưởng sóng tăng giá đất nền kết thúc khi thị trường rơi vào cảnh đóng băng và chợ chiều. Nhưng những tháng cuối năm 2010, lại một lần nữa thị trường đất nền bật dậy. Tổng kết năm 2010, người ta phải giật mình: tuy không ồn ào như năm 2007, nhưng mức tăng của đất nền năm 2010 cũng không đến nỗi “tệ”: 2,5-3 lần. Đó quả là một mức lợi nhuận khổng lồ của nhà đầu tư nếu so sánh với các kênh khác như chứng khoán, ngoại tệ và cả với vàng là kênh biến động tương đối lớn trong năm 2010…

    Còn cho đến tháng 3/2016, sóng tăng mới thật sự bước vào phân đoạn hoàng kim nhất của nó khi đất ở hầu hết các huyện ngoại thành Hà Nội như Sóc Sơn, Mê Linh đều tăng giá chóng mặt. Cũng nên để tâm đến một hiện tượng xã hội được lặp đi lặp lại qua nhiều thời kỳ sốt đất là đã có một số giáo viên đang tạm “chuyển ngành” sang công việc môi giới bất động sản.

    Tất cả những diễn biến trên thị trường bất động sản – mua bán đất nền tại Hà Nội từ đầu năm 2010 đến nay đã làm rất nhiều người ngạc nhiên, nhất là cái bối cảnh của diễn biến đó không hoàn toàn thuận lợi như sự mô tả vào lúc thị trường trở nên sôi động. Không những không nhận được dòng vốn mạnh từ chứng khoán đổ vào, địa ốc còn bị bất lợi từ chính sách duy trì lãi suất cao của ngân hàng, đồng thời bị thị trường vàng cạnh tranh gay gắt.


    [​IMG]
    Giữa năm 2010, đã tưởng sóng tăng giá đất nền kết thúc khi thị trường rơi vào cảnh đóng băng và chợ chiều.

    Vậy có thể lý giải cho sự thăng hoa bất thường của đất nền tại Hà Nội như thế nào?
    So với năm 2007, việc giới đầu cơ chọn đất nền là phân khúc duy nhất để “đánh lên” trong hai năm 2010-2011 cho thấy giới này bị “kẹp hàng” (một thuật ngữ rất phổ biến trong giới đầu tư chứng khoán) rất lớn trong thị trường nhà đất.

    Nếu như trong những năm tới, tình hình kinh tế ổn định và lạm phát không vượt tầm kiểm soát thì lượng giao dịch mua đất nền tại tp hcm và Hà Nội sẽ tăng sau khi mặt bằng giá của nó đã giảm lại. Ngược lại, nếu kinh tế gặp nhiều bất ổn thì rất nhiều khả năng phân khúc đất nền, vốn ít giá trị sử dụng so với phân khúc căn hộ, sẽ rơi vào cảnh đóng băng giao dịch như đã từng xảy ra trong giai đoạn cuối năm 2003 – giữa 2005, hoặc trong suốt năm 2008. Khi đó, những nhà đầu cơ nào còn bị “kẹp hàng” sẽ khó tìm được lối thoát cho mình.
     

Chia sẻ trang này

Đang tải...